容積率と建ぺい率

こんにちは。千葉市稲毛区の三和住販株式会社です。
建築を行う際に建物の大きさを決める事になりますが、好きな大きさにしていいわけではありません。土地の敷地を全て使用して建築を行ってしまうと周辺の環境に影響が出てしまう可能性があります。そのような事を避けるために建築を行う際にも様々な規制が設けられています。今回はその中から建ぺい率と容積率について書いていきます。

建ぺい率と容積率

そもそも建蔽率と容積率とは土地に対して、建築をしていい建物の大きさを制限する1つの指標です。
先ほども書きましたが、建蔽率や容積率の上限が何も決められていなかった場合、大きな平屋を建築したり周辺の建物よりもかなり背の高い建物を建てられるようになってしまいます。そのような事になってしまうと、都市計画がずれてしまいますし、景観も全く無視したような建物が乱立する事になります。そのような自体を避けるために建蔽率や容積率といったルールが必要になってきます。

建ぺい率について

敷地面積に対する、建物面積の割合上限のことです。建ぺい率は地域や都市計画によって変わってきますが、50%や60%と表記されます。例えば、建蔽率が50%の地域で敷地が100㎡だった場合は建物面積は50㎡までとなります。この大きさを超えてしまうと違法建築となってしまうので注意が必要です。
建ぺい率の計算方法は「建築面積　×　敷地面積　×　100」となっております。
2階建の場合は、1階部分と2階部分で大きさが変わってくると思います。その場合は、建築面積が大きい方で建ぺい率を算出することになります。
購入を検討している土地の建ぺい率の上限については、取り扱っている不動産業者がネット広告などで公表していると思います。また、自分自身で調べる事も可能です。調べ方としては地図を持参の上、市役所等の都市計画課で確認するか、行政によりインターネット公開している箇所もありますので興味がある方は、確認してみてください。
建ぺい率の制限については、緩和されることもあります。緩和される条件としては2点あり、1点は防火地域内で耐火建築であること、もう1点は土地が角地にあり2本の道路に接している場合です。このような場合は、それぞれ10%ずつ建ぺい率の上限が緩和されます。
そもそもの上限が80%の場合は建ぺい率が100%となりますので、敷地いっぱいに建物を建築してよくなります。自治体によってはそのような状態にならないように制限をかけている場合もあります。また角地の緩和についても、自治体ごとに規定がありますので注意が必要です。

容積率について

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。建物の延べ床面積とは建物全フロアの合計面積の事です。例えば、1階が60㎡で2階が40㎡だとすると延床面積は100㎡となります。
容積率の計算方法としては、延床面積÷敷地面積×100　となっております。こちらについても建ぺい率と同じく行政による制限があります。
容積率の制限がなければ、建物の高さを自由にすることが出来ます。仮にそうなってしまった場合、自分の家の隣に10階建てのマンションやアパートが急に建築されてしまう可能性も出てきます。万が一そのような状況になってしまうと陽当りや風通しなどが一気に悪くなってしまいます。それを保護するために都市計画にて容積率が定められております。

用途地域

建ぺい率と容積率については13種類ある用途地域にてそれぞれ定められております。例えば、第一種低層住居専用地域では建ぺい率は30%～60%になります。容積率については50%～200%になります。詳細については地域によって決められております。
また、第一種住居地域では建ぺい率は60%と定められており、容積率については200%～400%となっております。商業地域となると建ぺい率は80%となっており容積率については、200%～1000%となっております。
このように建ぺい率と容積率については、用途地域によって違いがありますので、どんなに大きな土地であったとしても第一種低層住居専用地域では大きな建物を建築することは出来ません。

緩和規定について

建ぺい率と容積率の計算をするときに、算入する必要がない場所がありま。その内の一つが地下室です。こちらについては建物全体の1/3以内であれば容積率の計算に入れる必要がありません。また、バルコニー・ベランダ・庇の出っ張った部分の1m以内は建築面積に算入されません。
ロフトや屋根裏収納については、設置する予定の床面積の1/2までのサイズなら建築面積に算入されません。
吹き抜け部分についてはそもそも床面積に算入されません。また、1階部分に車庫やガレージがある場合は面積の1/5までであれば建物面積に算入されません。

最後に

建ぺい率と容積率の制限により希望する建物が建築できない場合もあります。
制限と聞くと堅苦しく感じてしまうと思いますが、このような規定がない場合様々な建物が乱立してしまい、後から建てた方が有利になってしまいます。
こちらの規定については設計士さんの方が詳しく、その地域に合った建物を建築してくれますので自身の希望をすり合わせながら設計をしていくようにしましょう。

2020.07.16

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