コラム

オーナーチェンジ物件

　

こんにちは。千葉市稲毛区の三和住販株式会社です。今回はオーナーチェンジ物件について書いていきます。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは投資用の区分所有アパートやマンション、1棟で売りに出ている投資用賃貸物件や投資用戸建等に入居者がすでに住んでいる状態の売買物件を指します。
オーナーチェンジ物件を購入すると建物や土地の所有権を取得するのと同時に現在のオーナーと入居者にて既に締結されている賃貸借契約についても取得することになります。

オーナーが売却をする理由

オーナーチェンジをする理由はいろいろとありますが、何点か挙げていきます。
まず、賃貸経営をすることが面倒になった場合です。賃貸経営について管理や募集を不動産会社へ委託している場合と自主管理の場合があると思います。自主管理の場合は募集や掃除なども自分でやることになるのでかなりの労力が必要となります。そのような状況が面倒になった場合に売却という選択肢が出てきます。
また、不動産会社と契約をしていたサブリースの契約内容に変更があり条件が不利になってしまった場合についても売却を検討する事となります。
それ以外にも、自身が買った時より相場が上がってきており、売却をすることで利益が出る場合やほかの借金を返済するため、オーナーが病気になってしまい返済ができなくなる見込みがある場合などが売却理由となります。

オーナーチェンジのメリット

新築の場合は、入居者募集を行ってから入居まで時間が掛かってしまう場合が多くその間は自身の貯蓄からローンを支払う必要があります。その点、オーナーチェンジでは既に入居している入居者様の賃貸借契も引き継ぐため、家賃収入がすぐに入ってくる点が挙げられます。
また、価格も新築よりも本体価格が安くなっている場合が多いので買いやすい点もメリットになると思われます。既に住んでいる部屋については、購入段階でのリフォームやリノベーションが必要ありません。その分空室の中古物件よりも初期投資は安くなります。
銀行の融資についても、収益の見通しが空室物件よりはしやすいため審査が通りやすい傾向にあります。

オーナーチェンジのデメリット

オーナーチェンジのデメリットとしては、既に入居をしているため内見ができない点が挙げられます。
状況によっては、室内を見せてくれる入居者様がいるかもしれませんが、すべての部屋を内見することはできないでしょう。
そのため、退去後に思っていた以上の出費が出る可能性があったり、思っていた室内と違う場合がありその後の入居がなかなか決まらないなどの状況になりかねません。
また、購入後に現在住んでいる入居者様が全員残ってくれるかもわからない部分ではあります。こちらも場合によっては新オーナーが購入後に退去が相次ぐ可能性もあります。

オーナーチェンジ物件のチェック

オーナーチェンジ物件は内見ができない場合が多い旨は先ほど記載しましたが、外観や立地については確認することができます。
こちらについては、Googleのストリートビューだけではわからない雰囲気のようなものがありますので必ず自身で確認することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件のトラブルでまれにあるのが、入居者がサクラの場合です。こちらについては、保証会社への加入時の書類や保証料の支払い履歴、敷金や家賃がきちんと入っているかを数字で確認するようにしましょう。
また、売却理由をきちんと確認することも必要です。最初に書いたようにほかの借金を返済するために売却を急いでいたり、自身の病気や年齢にかんすることなど、理由がしっかりしている場合はいいと思いますが、それ以外にトラブルを起こしてばかりの入居者がいる場合やオーナーに不利な賃貸借契約を締結している場合などについては、その責任も引き継ぐことになります。契約内容などについては、全部屋分となると大変な作業になりますが手を抜かずに確認をするようにしましょう。

最後に

オーナーチェンジ物件は買いやすい部分が多い反面、トラブルになるケースも少なからずあります。
気になるオーナーチェンジ物件がある場合はどんなにいい内容であったとしても焦らずしっかりと調べるようにすれば回避できるケースも多くありますので気をつけるようにしましょう。

2021.07.12

｜一覧｜