コラム

中古住宅の購入について

　

こんにちは。千葉市稲毛区の三和住販株式会社です。
中古住宅は全所有者の使い方や手入れの仕方によって状態がかなり変わってきます。
今回はどのように中古住宅を探すか、メリットやデメリットは何かについて書いていきます。

中古物件の注意点

まず、中古物件を探す中で最初に見るべきは築年数です。
今はあまりないと思いますが、昭和56年6月1日以前の建物だった場合は耐震基準が古くなっております。
昭和56年6月1日以降は新しい耐震基準に切り替わったため最大震度6まで耐えられる家を作るように定められております。
ですが、それ以前に建てられた家については最大震度5まで耐えられればいいと定められておりました。
昨今いつ大きな地震が来るかわからない中では大事な部分の一つになると思われます。
今は、不動産ポータルサイト等で詳細な写真を掲載している不動産屋さんも多いですが写真で見るのと実際内観をした場合とでは印象がかなり変わります。築年数を確認し周辺環境も自身の希望に合っている場合は必ず内見を行いましょう。
内見の際には、設備や床や壁の状況も一緒に見ますので設備等については見た目でも判断できる部分はあります。
目に見えない部分としては床の傾きや雨漏り・シロアリ被害等が挙げられます。
今まで住んでいた方も雨漏り以外については気づいていない場合もありますので、心配であれば三者機関に依頼を掛けて見てもらえるように交渉するのも一つの手です。もちろん案内をしている不動産屋さんもそちらについては売主にヒアリングしていると思いますので確認も行いましょう。

気に入った物件であれば資金計画の中に予め白アリ調査等を組み込んでおくことも可能です。

 

次に、築年数がある程度経っている建物の場合検査済証が無い場合があります。
検査済証とは建築基準法にて定められている建築確認と中間検査、完了検査の3つを全てクリアし新築が法律の基準に適合していることが認められた時に発行さる証明書です。
建築基準法で定められているので必ず実施する必要がある3項目ですが、築年数に関わらず売主によっては検査済証を紛失してしまっている場合もあります。
もちろん建築確認を行っていなければそもそも建築ができないので実施していないといったことはありません。
検査済証を紛失してしまった場合は、各市町村の役所に行けば取得番号等を控えてくれておりますのでそちらを確認すれば大丈夫ですが、万が一役所にも控えがなく本体もない場合は売買ができないので注意が必要です。

契約の際の注意点

契約については新築住宅と変わらず行うことになりますが、注意が必要になるとしたら瑕疵担保責任(2020年4月1日以降は契約不適合責任へ変更)についてきちんと期間を定めているか確認した方がいいです。
瑕疵とは売買した物件が通常通り使用できない状態になる事を指します。具体的には地盤沈下により建物が傾いてしまう事や屋根の欠陥を放置し雨漏れが発生してしまう事、シロアリ被害による被害です。

これらについては買主が発見してから1年以内に報告すれば原則として売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとなっておりますが、それだと10年以上経過しても負担をしなければならなくなってしまい経年劣化が原因なのか曖昧になってしまいます。
ですので、一般的には売主が個人様の場合は引渡から2ヶ月くらいを目安に契約書で明記しております。売主が不動産屋さんの場合には2年以上にて瑕疵担保責任を含めた契約を行う事となります。

この明記については入れなければならないため、条文上には入っていると思いますがもしかしたら特約のところで「売主は瑕疵担保責任を負わない」といったような内容が書かれてしまうかもしれません。
ですので、契約の際はきちんと条文を読むようにしましょう。

中古住宅のメリット

ここまで中古住宅について注意点を多く書いてきましたがもちろんメリットもあります。

まず、中古住宅は新築の相場に比べ値段が安くなります。

 

また、注文住宅を建てるとなるとそれなりに金額は上がってしまいます。しかし、建売住宅を買うとなると間取や住宅設備、クロス等を選ぶことが難しくなります。
そのような場合に中古住宅であればリノベーションを行うことによりご自身の好きなように住宅設備の設置やクロスの色等を選ぶ事ができます。
折角長く住む家なら個性を全面的に出していきたいといった方にはお勧めです。ここでの注意点としてはリノベーションに掛かる費用は別途で掛かりますし建物自体が新しくなる訳ではない点です。

 

また、中古の住宅が木造だった場合22年を経過すると価値が無くなってしまいます。これは法定耐用年数というものが決められているためです。
では、土地についてはどうでしょう。
現状では、上がっているエリアもありますし年々下がっていくエリアもありますが土地の値打ちが0になるといったケースは稀です。
ですので、考え方によっては土地を安く買えるといった点もあります。

最後に

不動産を買うことは基本的には人生で1度か2度くらいだと思います。
新築を買う場合であっても色々と確認する事が多くなっていくと思いますが、中古住宅の購入を検討している場合はより確認する事が多くなると思います。
昨今の新築はプレカットと呼ばれ木材を予め切って現場にもってきてくれます。これにより建築スピードやコスト面、安定した供給が可能となりました。
ですが、プレカットがまだ普及していなかった頃は大工さん自ら現場でカンナ等を使い木材の調整をしていました。大工さん自身が調整した木材で建てられた建物は趣があり今とさほど変わらないくらい丈夫です。

 

もちろんプレカットが悪い訳ではありません。プレカットが普及したことにより建築スピードは各段に上がっています。それに今建築を行ってくれている大工さん達の技術
中古だからと思わずに現在家の購入を検討している方は中古物件も検討リストに入れて頂ければと思います。

2020.03.20

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