地価
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こんにちは。千葉市稲毛区の三和住販株式会社です。地価という言葉をご存じでしょうか。
地価とは土地売買時に設定する売買価格の指針として公示地価、基準地価、路線価、評価額にて表します。今回はこの4つの種類についてそれぞれ書いていきます。
公示地価とは
公示地価は国土交通省が3月中旬ごろに公表しています。2人以上の不動産鑑定士が毎年1月1日時点での鑑定を行い決定します。基本的には都市計画区域内の調査を行いますが、不動産の取引が行われる可能性がある都市計画区域外でも鑑定は行います。また、発表時期については毎年3月下旬頃になっており、調査する地点については標準地の1㎡あたりの価格になります。
標準地とは調べる地域の中で、標準的な場所を指します。誰が見てもいい立地の箇所や、立地的によくない土地の価格を調査しても公示価格に偏りが出来てしまうためこのような形になっております。標準地は国土交通省の審議会の一つである土地鑑定委員会となります。こちらについても基本的には毎年ほぼ同じ場所を標準地とすることが多いです。
公示地価は一般の土地取引価格に対する指標となることを目的としているためその土地がもつ価値を最大限に評価するように鑑定を行います。取引に有効となる評価が求められているので売主、買主のどちらかに偏る事のない評価と捉えることができます。
基準地価とは
基準地価は先ほどの公示地価とは違い各都道府県が選んだ基準値の価格を公表する事です。こちらについては1974年に定められている国土利用計画法に基づき、都道府県地図が毎年基準地の価格を判定しています。公表時期については9月下旬頃に公表されます。調査地点については基準地と呼ばれる箇所の１㎡当たりの価格となります。こちらについても土地取引の目安として活用される事となります。また、建物があった場合でも更地として鑑定される事となります。
公示地価との違いとしては調査を行う不動産鑑定士も1名からでいい点などが上げられます。鑑定する土地に関しては、先ほど記載した公示地価を調べる標準地と同じ場所になる事もあります。同じ場所を調べた場合でも公示地価については1月1日時点での評価に対して基準地価は7月1日時点での評価となります。半年の間に価値が変動する場合もありますので、そういった場合の指針となります。
基準地価については国土交通省のホームページに専用ページが設けられているのでそちらから検索する事ができます。
路線価とは
路線価には国税庁が公表している「相続税路線価」市町村と東京都が公表している「固定資産税路線価」の2つがあります。
相続税路線価とは相続税と贈与税の計算で使われる路線価となっております。固定資産税路線価は固定資産税の計算で使われる路線価となっております。
路線価については、税務申告する側とそれを受ける税務署が土地価格の鑑定を毎回する必要をなくすために公表がされています。路線価の由来は土地に面している道路事に設定されているので路線価と呼びます。
公表時期については毎年7月1日に国税局や各地税務署で発表されます。相続や贈与については、その権利が発生した年の路線価を使う事となります。ですので、1月1日に権利が発生した場合については7月1日の発表まで計算を待つ必要があります。
路線価の算出については公示地価価格の8割を目安に算定が行われております。対象地区については、全国の標準宅地約34万地点です。路線価は、国税庁のホームページ上に公開されているため誰でも閲覧する事ができます。
評価額とは
評価額は固定資産税評価額といい、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や相続税を計算する際に使用します。国が定めた固定資産税評価額に基づいて知事または市区町村長が決定し固定資産課税台帳に登録されます。評価額については、原則として3年ごとに見直しがされます。固定資産税評価額については公示価格の7割くらいが相場とされております。
固定資産税は関東の場合1月1日を基準日とし固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されます。その算出された固定資産税が土地や家屋の所有者に対して請求される事となります。
時価について
今まで書いてきた4つの地価や評価額以外にも「土地の時価」もあります。こちらについては、不動産鑑定士が調査するものではなく実際に取引が行われた売買価格の事を指します。こちらについては、相場等と比較してもかなりの幅が出る事が多いです。
土地の相場については、売る側や買う側の事情が多くある中で取引が行われています。例えば、遠方に住んでいる親族が不動産を相続した場合等については、早めに売却を行いたい場合等が多いです。そういった場合には相場から離れてしまう場合もあります。このように時価についてはその時の社会情勢や売主、買主の都合などが多く盛り込まれますので一定になる事はありません。
最後に
地価については立地や道幅、方位等によっては公示地価や評価額に比べて価格が低くなる場合や高くなる場合もあります。
公示地価や路線価についてはあくまでも一つの指針としてご理解頂ければ幸いです。
2020.11.03